10年涨10倍 综合分析南山第一网 红盘诺德国际

当前位置自从艾伦要我写一份工作经历回顾，边肖就一直催促我。我想，从2008年底开始，我已经入行十年了。10年来我一直折腾的只有两件事：买房和卖房。所以，故事从两条主线开始：卖一套房子建筑分析和买一套房子——案例分析。

今天我要说的是南山第一网站诺德假日花园(以下简称诺德)的前世。为什么先说诺德？因为在我十年的职业生涯中，诺德在600多宗房屋交易中占比超过10%。所以这不仅是南山最重要的房产，也是我人生中最重要的房产之一(虽然买了，但是卖的早，亏了)。

诺德2007年12月开业，分批开业。直到2008年10月才被清算。开盘均价1.2万(2005-2007年深圳均价0.5万-1万)，然后开始降价到0.9万左右(至于为什么降价，大家应该知道2008年怎么回事，当时买的)。

2008年12月，在我入行的第二个月，我意外地卖掉了位于Nord的第一套66的两居室，位于六楼。买家是我同学。原本预算是买70万以内的两居室，但看了房子后，对诺德的喜爱让她当场签了合同，成交价78万。

签完合同，我和同学在小区里走了一圈，坐在泳池边的小木椅上。我问她为什么选择这个小区。她的回答应该代表了同类刚需同行买家的心态。

她说Nord和她之前看过的其他房子的区别在于，楼比较新，小区大，户型好，公交通勤时间也在她的预期之内。小区里会有一个幼儿园，以后学校就在旁边。她妈妈告诉我她必须在学校附近买一栋房子。

所以我大致总结了一下首次购房者的需求：

花园会所的大房子，最好有花花草草在小区里走走；

一个新小区，小区太老了，年轻人看不起这样的老房子；

买了房之后，大部分都是婚房。考虑到以后会有孩子，小区附设幼儿园甚至小学是很重要的。当然，接送孩子的距离越近越好。

年轻人愿意接受一点点空间，用时间换空间。他们可能工作到很晚，所以他们不太关心交通。

参考这样的条件，我研究了南山当年所有的小区，发现诺德是符合上述要求的最佳选择。于是我开始更多的了解这个社区。作为常年冠军，总结经验是必不可少的。给自己点个赞。)

要想了解小区的情况，只能偷偷摸摸的到各个楼道里，笨笨的拿一张各个楼的平面分布图。期间被保安当成小偷抓起来盘问，因为监控能看到我在每栋楼里跑来跑去。我给自己定的目标是：每栋楼有多少户，每户朝向是什么，每户面积有多大。最后，我可以画一个总平面图。

2009年初，Nord price:

因为做足了功课，对诺德的深入了解为我打开了一发不可收拾的卖房之路。从2009年到现在的10年间，我一共卖了大大小小72套诺德的房子，除了6栋的顶层，其他单元都卖了。

为了让大家更容易直观的感受到诺德的价格，我把66的两居室在不同时间的价格列了出来进行对比，可以估算出当年小区的整体均价走势：

从图中可以看出深圳房地产调控对诺德的影响。诺德的交易量和关注度决定了它一定是楼市的风向标，引领市场涨跌。

从2009年的80万到“930政策”下的2014年的260万，在2014年“930政策”和2015年“5比2”的双重加持下飙升到2016年年中的顶峰550万(当年没翻倍就对不起国家了)，之后一涨再跌回450万af

需求决定价格走势，诺德的需求一直很高。虽然近几年有起有落，但近年来，随着前海各项利好计划的逐步兑现，南山实验名校李林分校(小学)、南海中学的考试成绩有所提升，房子的区位优势和学位价值开始凸显，价格也在今年突破了前期高点。

随着今年年底地铁9号线延长线的开通，诺德将弥补其最大的短板——，在没有地铁的情况下变得更加完善。当然，我相信长远来看价格只会更高。

安利完这个小区，很多人可能不知道诺德的具体户型结构。下面我就详细给大家介绍一下诺德的每一套公寓，让对这个小区感兴趣的朋友可以更有效率的做出自己的决定。

住宅建筑的分布如下：

7、8、9号楼为小户型的寄宿房，每栋楼分为A、B单元，每单元8户，其中01、02、03、04室为66朝东或东北看花园小区两室，06、07室为48两室，05、08室为49两室。

66的两个房间很安静，可以看到小区全景。客厅阳台大致比房间阳台贵20-30万。两个48的房间属于过渡房或者学位专用房，比较吵。想短期过渡或者只是想用个学位的可以考虑。

其中A单元05室和B单元08室属于稀缺户型，都是南北通透的小两居室，价格会比48贵很多。平面图如下：

01、02、03、04栋为78 -83 小三房一卫，其中02、03朝南。

小三房户型设计，小卧室会比较小。客厅是开放式的，南看南山景观，北看小区花园。看大南山景观02、03会相对贵一些，户型如下：

1、2、4、05、06、3、05号楼为大三居室结构，户型为85 -89 。都是南北走向。

270园林景观，带玄关花园，户型体面，清幽安静，居家首选。缺点是只有一个卫生间。让我们来看看平面图：

:3号楼06是恐龙级别的公寓，可遇而不可求。遇到单位请收好。房产证：110~114，4套1室户型，位于小区中轴线，小区中心景观无敌，层高25左右，南北通透，带花园户型，北稀缺的两卫户型。

卖了10年诺德，这个户型只卖了一套，总货量不到30套。当年开市的时候给关系户完成的。完美的公寓如下：

5号楼分为A、B、C三个单元，每个单元6户，其中01，04为894室1卫，02，03为73 2 1户型，05，06为78小三房单元。

推荐推荐4室户型，利用率高，89。朝南看花园，户型方正实用，缺点是只有一个卫生间。平面图如下：

6号楼为楼王单元，分为A、B两个单元，每个单元4户，其中01为1444室2卫，02为1253室2卫，均为朝南花园。03、04为86南北向，3房1卫。可以走阁楼进家门。

其中03、04在月亮湾大道附近会有点吵，01、02是前期设计的大户型。但这样的大户型在诺德并不吃香，总价高，消费者选择更多。诺德3~4房成交仍以86~89三房为主，户型如下：

附诺德国际基本数据：

土地出让时间为2000年8月8日至2070年8月7日，住宅产权70年。

总户数2697户，66和48的主力户型672户，占总户数的一半